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溢价22.63%!滨江补仓萧山市北 成交楼面价每平米2452

来源:徐城扶民新闻时间:2019-12-02 18:45:24 点击:2656次

今天,萧山市北区又一次出售了一块住宅用地。经过39轮竞标,滨江成功赢得了这块土地。保险费率为22.63%。底价为24527元/㎡,实际底价为26599元/㎡。

与节日前保利城东北街区相比,市场反应没有太大变化。但是,由于这个包裹只有它的一半大小,而且离地铁站比较近,实际的楼层价格也增加了803元/㎡。

与9月份的沟庄、建桥、九宝等低地价地块相比,萧山城北,尤其是核心区,明显走出了自己的市场。

这有三个原因:

首先,在当前和可预见的未来市场,市北板块仍将是钱塘江南岸最重要的交易板块。无论是支持地段还是住房供应,市北板块的特殊地位是毋庸置疑的。这一点,拥有巨大购买力的滨江购房者都知道,深耕板开发商自然知道。

第二,市北板块的规划和支撑将持续实施,新楼将持续交付。未来两年将是板块价值实现的连续时期。

第三,从成本计算的角度来看,地块精装的最高平均价格为37500元/㎡,未来项目在市场去工业化的更大保障条件下仍能保证微利。

10月8日,绘制交易信息表

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结果摘要

滨江嘉仓城北卖了24,527元/㎡

经过39轮投标,滨江中标,总价20.59亿元,底价24527元/㎡,溢价22.63%。这也是继著名的江南政府、东方政府、永朝政府、市北东等项目之后,滨江在市北板块进一步生根。

据浙江报业传媒房地产研究院计算,考虑到公租房的成本,该地块实际楼层价格约为26,599元/㎡,项目精装保护价约为36,600元/㎡,政府限定精装最高均价为37,500元/㎡(精装3500元/㎡)。

然而,城市北部相同市场位置的建筑平均价格基本保持在37,000元至38,000元/㎡之间。如新希望滨江金晨高层精装平均价格为38026元/㎡,滨江希望永潮大厦高层精装平均价格为37527元/㎡,荣鑫杭州世纪高层精装平均价格为38056元/㎡。

平均售价与政府限价相同。如果该项目以37500元/㎡的政府限价出售,住房企业的利润率预计约为2%。

市北东单元f-03-2地块平面图(资料来源:浙宝传媒房地产研究所《决策通行证》)

地块周围项目信息表

[计算逻辑]

(1)公共租赁住房建筑面积从总量中扣除,公共租赁住房建筑安装费用+装修总费用按4200元/m2计算;

(2)住宅建筑安装费用分步骤计算(地价在20000元/m2以内的为4500元/m2,地价在20000-30000元/m2之间的为5000元/m2,地价在30000元/m2以上的为6000元/m2);

(3)停车位价格为37万元/台,停车位数量按100㎡。

(4)精装价格为1750元/㎡;

(5)财务成本为地价的8%,税收成本为空白地价的12%。

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